10 Vanliga Frågor Vid Köp av Företagsfastighet

Att köpa en företagsfastighet är komplext och kräver noggrann planering. Här är de viktigaste punkterna du måste ha koll på:

• Fastighetstyper: Kontorslokaler, handelsfastigheter, industribyggnader och samhällsfastigheter. Välj mellan egen användning eller investering.
• Finansiering: Banker kräver ofta 30–50 % i kontantinsats. Alternativ som gröna lån och byggnadskreditiv kan komplettera.
• Köpprocessen: Hitta rätt objekt, lägg bud, och genomför en omfattande due diligence (teknisk, juridisk och ekonomisk granskning).
• Juridiska krav: Kontrollera dokument som fastighetsutdrag, bygglov och energideklaration. Stämpelskatt är 4,25 % för företag.
• Risker: Vakansrisk, driftkostnader och ränteläget påverkar avkastningen. Satsa på långsiktiga hyresavtal och regelbundna kontroller.

Tips: Anlita experter som transaktionsrådgivare, teknisk besiktningsman och juridisk konsult för att undvika dyra misstag.

1. Kommersiella fastighetskategorier

Fastighetstyper och användningsområden

Kommersiella fastigheter delas in i flera olika kategorier beroende på användningsområde:

Kontorsfastigheter

• Kontorslokaler i centrala områden
• Företagsparker
• Flexibla kontorsytor för olika verksamheter

Handelsfastigheter

• Butikslokaler i stadskärnor
• Köpcentrum och gallerior
• Handelsområden i ytterkanter av städer

Industri- och logistikfastigheter

• Produktionsanläggningar
• Lagerutrymmen
• Distributionscentraler

Samhällsfastigheter

• Skolor och utbildningslokaler
• Vårdcentraler
• Äldreboenden

Valet mellan att använda en fastighet för egen verksamhet eller som en investering beror på dess specifika egenskaper och syfte.

2. Köpprocessen i Sverige

Att köpa kommersiella fastigheter i Sverige innebär flera steg: hitta rätt objekt, lägga bud och genomföra en noggrann granskning. Detta säkerställer att köpet sker på ett tryggt sätt.

Hitta fastigheter och mäklare

Många kommersiella fastigheter marknadsförs inte offentligt, vilket gör processen mer utmanande. För att hitta rätt fastighet kan du:

• Kontakta företag som är specialiserade på kommersiella fastigheter.
• Anlita en transaktionsrådgivare för att navigera marknaden.
• Genomföra en noggrann marknadsanalys av det aktuella området.
• Använd Lokasas portal för att hitta det största utbudet av online annonser samt få erbjudande av off-market objekt via våran pro tjänst.

En stor del av fastighetstransaktionerna sker genom företagsförvärv där fastigheten ingår som en del av köpet. När du identifierat ett intressant objekt är nästa steg att förbereda ett konkurrenskraftigt bud.

Lägga bud

När du har hittat rätt fastighet är det dags att lägga ett genomtänkt bud. Till skillnad från bostadsköp innehåller budet ofta fler detaljer. Det bör inkludera:

• Köpesumma och betalningsvillkor.
• Tidsplan för due diligence.
• Villkor för övertagande.
• Eventuella förbehåll.

Om budet accepteras går processen vidare till en omfattande granskning.

Slutföra affären

Efter att budet har godkänts inleds en grundlig due diligence som består av tre huvuddelar:

1. Teknisk undersökning

Byggnadens skick kontrolleras, inklusive ventilationssystem, tekniska installationer och andra viktiga funktioner.

2. Juridisk genomgång

Här granskas hyresavtal, fastighetens rättigheter och skyldigheter samt frågor som rör moms och skatter.

3. Ekonomisk analys

Den ekonomiska delen fokuserar på driftkostnader, hyresintäkter och framtida investeringsbehov.

Denna process är mer tidskrävande än vid köp av bostäder, eftersom kommersiella fastigheter ofta är mer komplexa. Var förberedd på att processen kan ta tid och tveka inte att anlita experter vid behov.

3. Betalning och finansiering

Banklån

Banklån är den vanligaste typen av finansiering för företagsfastigheter i Sverige. De största bankerna – Nordea, Handelsbanken, SEB och Swedbank – erbjuder olika lånealternativ för kommersiella fastigheter.

Vanligtvis kan du låna mellan 60–75% av fastighetens marknadsvärde. Den resterande delen behöver täckas med eget kapital eller andra finansieringskällor.

Grundläggande krav för banklån:

• Stabil inkomst och god kreditvärdighet
• Förmåga att tydligt visa återbetalningskapacitet
• Dokumentation som styrker varifrån pengarna kommer
• Bankkonto hos den aktuella banken
• Registrering i svenska folkbokföringen (krävs av vissa banker)

Förutom banklån finns det andra finansieringsalternativ att överväga.

Alternativa finansieringsformer

Det finns flera sätt att komplettera ett banklån:

• Almi Företagspartner: Statligt ägda Almi erbjuder lån till företag oavsett bolagsform, ofta i samarbete med banker [2].
• Byggnadskreditiv: Perfekt för nybyggnation eller omfattande renoveringar. Detta kreditiv kan senare omvandlas till ett fastighetslån.
• Gröna lån: För projekt som fokuserar på miljövänliga och energieffektiva lösningar, exempelvis:
• Installation av solpaneler
• Energieffektiviseringar
• Implementering av smarta energisystem

Dessutom finns statliga stöd och EU-bidrag för energieffektiviserande åtgärder i kommersiella fastigheter. För aktuell information om bidrag och skattelättnader, kontakta Boverket.

4. Juridiska krav

Besiktning och dokumentation

När du köper en företagsfastighet är det viktigt att noggrant granska både fastighetens skick och dess dokumentation. Enligt Jordabalken (1970:994) är säljaren skyldig att tillhandahålla alla relevanta handlingar som rör fastigheten.

Viktiga dokument att kontrollera:

• Fastighetsutdrag
• Ritningar
• Bygglov
• Miljörapporter
• Energideklaration
• Driftkostnader

Det är starkt rekommenderat att anlita en professionell besiktningsman för att identifiera eventuella problem eller risker innan köpet genomförs. När dokumentationen är på plats kan du gå vidare och sätta dig in i de lagar och rättigheter som gäller.

Fastighetslagstiftning

Efter att ha granskat dokumentationen är nästa steg att förstå de lagar som reglerar fastighetsöverlåtelser. Jordabalken är den centrala lagen för fastighetsrätt i Sverige och omfattar bland annat:

• Fastighetsgränser
• Grannelagsrätt
• Överlåtelse av fastigheter
• Servitut och nyttjanderätter

Köpehandlingen är det viktigaste dokumentet vid en fastighetsöverlåtelse. Den ska innehålla köpeskilling, säljarens överlåtelseförklaring och underskrifter från båda parter. Detta dokument är avgörande för att affären ska vara juridiskt bindande.

"Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen." - Jordabalk (1970:994)

Skatteregler

Skatteregler är en viktig del av fastighetsköp och varierar beroende på om köparen är ett företag eller en privatperson samt hur fastigheten ska användas.

Att tänka på kring skatter:

• Stämpelskatt baseras på det högsta av köpeskilling eller taxeringsvärde.
• Kostnader för underhåll, drift och ränta är avdragsgilla.
• Frivillig momsskyldighet kan bli aktuellt vid uthyrning.

Källa: https://www.rsm.global/sweden/sv/forvarv-av-svenska-fastigheter

5. Fastighetsvärdering

Marknadsanalys

Att sätta rätt marknadsvärde på en företagsfastighet kräver en noggrann analys av flera faktorer. Den viktigaste är fastighetens drift- och underhållsnetto, som beräknas som skillnaden mellan hyresintäkter och kostnader.

För en effektiv marknadsanalys bör du:

• Räkna ut driftnettot
• Identifiera marknadens avkastningskrav för den aktuella fastighetstypen
• Undersöka fastighetens läge och potential för utveckling

Olika typer av fastigheter har olika avkastningskrav, beroende på hur stabila hyresintäkterna bedöms vara. Till exempel tenderar bostads- och samhällsfastigheter att ha lägre avkastningskrav än industrifastigheter. En noggrant genomförd marknadsanalys är avgörande för att få fram en korrekt värdering.

Professionell värdering

När marknadsanalysen är klar kan en auktoriserad värderingsman fastställa och justera fastighetens värde. I Sverige baseras professionella värderingar på genomförda transaktioner och vad köpare faktiskt är villiga att betala.

Värderingsprocessen omfattar bland annat:

• Direktavkastning
• Hyra per kvadratmeter
• Brutto- och nettokapitaliseringsfaktor
• Taxeringsvärde i relation till köpeskilling

Auktoriserade värderingsmän, godkända av Samhällsbyggarna, måste uppfylla strikta krav på kompetens och vidareutbildning. Detta gör att deras värderingar accepteras av banker och i rättsliga sammanhang. De har också aktuell marknadskännedom, en djup förståelse för fastighetsmarknaden, samt kunskap om relevanta lagar och regler. Dessutom kan de tolka detaljplaner och hyresavtal på ett kvalificerat sätt.

För att minska riskerna och säkerställa en rättvis värdering är det klokt att anlita en transaktionsrådgivare vid köp av företagsfastighet. Detta är särskilt viktigt eftersom många kommersiella fastighetstransaktioner sker utan tillräcklig dataanalys, vilket kan påverka priset på marknaden.

6. Vanliga risker och lösningar

Marknadsrisker

När du investerar i företagsfastigheter är det viktigt att vara medveten om marknadsrelaterade risker som kan påverka avkastningen. En central risk är vakansrisken - tomma lokaler leder till förlorade intäkter och kan sänka fastighetens värde.

Ränteläget spelar också en stor roll. Högre räntor innebär högre finansieringskostnader, vilket kan pressa fastighetsvärden och minska investeringsintresset. För att hantera dessa risker kan du satsa på långsiktiga hyresavtal, regelbunden marknadsanalys och en tydlig strategi för att minimera vakanser.

Fastighetskostnader

Drift- och underhållskostnader är en stor del av de totala utgifterna för en fastighet. Att förstå skillnaden mellan hyresintäkter och dessa kostnader är avgörande för att kunna bedöma fastighetens verkliga lönsamhet.

Här är några vanliga kostnadsposter:

• Driftkostnader: Löpande utgifter
• El, värme, vatten, fastighetsskötsel
• Underhållskostnader: Periodiskt underhåll
• Byggnadens ålder, skick, användning
• Tekniska kontroller: Obligatoriska besiktningar
• OVK, brandskydd, elsäkerhet

För att hålla kostnaderna under kontroll krävs en tydlig riskstrategi och noggrann planering.

Riskhantering

En effektiv riskhantering bygger på att ha en bra överblick över fasta kostnader och potentiella problemområden. Att anlita en transaktionsrådgivare kan vara ett bra sätt att identifiera och förebygga risker.

Några viktiga åtgärder för att hantera risker:

1. Teknisk due diligence Genomför grundliga tekniska besiktningar, som OVK och andra obligatoriska kontroller, för att få en tydlig bild av fastighetens skick och framtida underhållsbehov.
2. Finansiell säkerhet Säkerställ en stabil finansiering och se till att ha tillräckligt eget kapital för att hantera oförutsedda utgifter.
3. Hyresgästanalys Granska hyresgästers ekonomiska situation och branschens framtidsutsikter för att säkerställa stabila och pålitliga hyresintäkter.

7. Skatteinformation

Här går vi igenom de viktigaste skattereglerna för köp och ägande av företagsfastigheter.

Fastighetsskatt

Som ägare av en företagsfastighet i Sverige är du skyldig att betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift. Den som är registrerad som ägare den 1 januari blir ansvarig för hela årets skatt, även om fastigheten säljs senare under året (Skatteverket).

I april skickar Skatteverket ut en förtryckt deklaration. Denna innehåller fastighetens taxeringsvärde, beräkningsprocentsats och en preliminär beräkning av skatten. Det är viktigt att noga kontrollera dessa uppgifter och om något är felaktigt, rapportera detta till Skatteverket.

Försäljningsskatt

Vid köp av en företagsfastighet tillkommer stämpelskatt. Hur mycket som ska betalas beror på köparens juridiska form:

Exempel: På kostnad vid köp av en fastighet för 10 MSEK

• Aktiebolag
• Stämpelskattesats: 4,25% -> 425 000 kr
• Privatperson/BRF
• Stämpelskattesats: 1,5% -> 150 000 kr

Stämpelskatten baseras på antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet, beroende på vilket av dessa som är högst.

8. Marknadsanalys

Lokala marknader

För att förstå den lokala fastighetsmarknaden behöver du titta närmare på viktiga faktorer.

För att få en djupare förståelse för marknaden kan du:

• Analysera vakansgrader och hyresnivåer i specifika områden
• Undersöka lokala utvecklingsplaner och större infrastrukturprojekt
• Granska demografiska trender och företagsnärvaro i regionen

Faktorer som påverkar marknaden inkluderar:

• Ekonomiska indikatorer: Räntor, inflation och BNP-tillväxt
• Branschtrender: E-handelns ökande betydelse för logistikfastigheter
• Politiska beslut: Nya regler och skatteförändringar
• Teknologi: Utvecklingen av datacenter och dess påverkan på industrifastigheter

För att göra en djupgående analys av marknaden är det en bra idé att använda professionella verktyg och tjänster

9. Löpande kostnader

Grundläggande kostnader

När du planerar för driftskostnader är det viktigt att inkludera utgifter för fastighetsskötsel, teknisk förvaltning, energi och uppvärmning samt vatten- och avlopp. Hur stora dessa kostnader blir beror på fastighetens storlek, ålder, skick och lokala förhållanden.

För att hålla kostnaderna under kontroll kan du överväga följande åtgärder:

• Installera moderna styrsystem för effektivare energianvändning
• Byta till LED-belysning med närvarostyrning
• Utföra regelbundna energibesiktningar
• Arbeta med förebyggande underhåll för att undvika större reparationer

Teknisk förvaltning är också avgörande för att hålla fastighetens system – som värme, ventilation, el och hissar – i gott skick.

Utöver dessa driftskostnader tillkommer vissa obligatoriska betalningar.

Obligatoriska betalningar

Du behöver också ta hänsyn till följande återkommande utgifter:

• Fastighetsskatt: Beräknas utifrån fastighetens taxeringsvärde.
• Fastighetsförsäkring: Premien baseras på fastighetens värde och riskprofil.
• VA-avgifter: Består ofta av både fasta och rörliga kostnader.
• Sophämtningsavgifter: Avgifter som tas ut av kommunen.

För att hålla ordning på ekonomin är det viktigt att arbeta med:

• Löpande bokföring
• Budgetering och planering av likviditet
• Årsredovisningar och skattedeklarationer
• Administration av hyresaviseringar och hantering av eventuella inkassokrav

Med en strukturerad teknisk och ekonomisk förvaltning kan du som fastighetsägare få bättre kontroll över utgifterna och samtidigt bevara fastighetens värde på lång sikt.

10. Hjälp och information

När du har bedömt riskerna och kostnaderna är det viktigt att ha rätt stöd för att säkerställa en trygg fastighetstransaktion.

Lokasa fastighetssökning

Lokasa erbjuder en plattform för att söka efter företagsfastigheter över hela Sverige. Här kan du dra nytta av:

• En omfattande databas med kommersiella fastigheter
• Djupgående marknadsdata och analyser
• Professionella visningstjänster
• Rådgivning från experter inom fastighetsbranschen

För att göra din sökning mer effektiv kan du använda avancerade sökfilter som:

• Fastighetstyp (t.ex. kontor, lager, butik)
• Geografiskt läge
• Prisintervall
• Storlek i kvadratmeter
• Specifika krav eller önskemål

Att kombinera dessa verktyg med rätt expertis kan göra stor skillnad i resultatet av din fastighetstransaktion.

Professionell hjälp

Att anlita rätt experter är en viktig del av processen när du köper företagsfastigheter. Här är några nyckelpersoner att överväga:

Fastighetskonsult

• Hjälper till med rådgivning och fastighetsvärdering
• Stöd vid förhandling av köpeavtal
• Genomförande av due diligence
• Ger marknadsinsikter

Juridisk expertis

• Granskar köpekontrakt och säkerställer att allt är i linje med lagen
• Hanterar överlåtelseprocessen
• Identifierar och minimerar juridiska risker

Teknisk besiktningsman

• Utför en noggrann besiktning av fastigheten
• Bedömer behov av renoveringar
• Ger uppskattningar för framtida underhållskostnader

För att få bästa möjliga stöd, tänk på följande:

• Kontakta flera rådgivare för att jämföra deras expertis
• Be om referenser från tidigare kunder
• Välj specialister med erfarenhet inom kommersiella fastigheter
• Kom överens om uppdragets omfattning och kostnader skriftligen

Genom att använda både digitala verktyg och professionell hjälp kan du skapa de bästa förutsättningarna för en säker och framgångsrik fastighetsaffär.