10 Vanliga Frågor Vid Köp av Företagsfastighet | Lokasa
Fastigheter
10 Vanliga Frågor Vid Köp av Företagsfastighet
Få insikter om köp av företagsfastigheter, från finansiering och köpprocess till risker och juridiska krav.
2025-07-02
15 min läsning
LLokasa
2066 ord
Att köpa en företagsfastighet är komplext och kräver noggrann planering. Här är de viktigaste punkterna du måste ha koll på:
Fastighetstyper: Kontorslokaler, handelsfastigheter, industribyggnader och samhällsfastigheter. Välj mellan egen användning eller investering.
Finansiering: Banker kräver ofta 30–50 % i kontantinsats. Alternativ som gröna lån och byggnadskreditiv kan komplettera.
Köpprocessen: Hitta rätt objekt, lägg bud, och genomför en omfattande due diligence (teknisk, juridisk och ekonomisk granskning).
Juridiska krav: Kontrollera dokument som fastighetsutdrag, bygglov och energideklaration. Stämpelskatt är 4,25 % för företag.
Risker: Vakansrisk, driftkostnader och ränteläget påverkar avkastningen. Satsa på långsiktiga hyresavtal och regelbundna kontroller.
Tips: Anlita experter som transaktionsrådgivare, teknisk besiktningsman och juridisk konsult för att undvika dyra misstag.
1. Kommersiella fastighetskategorier
Fastighetstyper och användningsområden
Kommersiella fastigheter delas in i flera olika kategorier beroende på användningsområde:
Kontorsfastigheter
Kontorslokaler i centrala områden
Företagsparker
Flexibla kontorsytor för olika verksamheter
Handelsfastigheter
Butikslokaler i stadskärnor
Köpcentrum och gallerior
Handelsområden i ytterkanter av städer
Industri- och logistikfastigheter
Produktionsanläggningar
Lagerutrymmen
Distributionscentraler
Samhällsfastigheter
Skolor och utbildningslokaler
Vårdcentraler
Äldreboenden
Valet mellan att använda en fastighet för egen verksamhet eller som en investering beror på dess specifika egenskaper och syfte.
2. Köpprocessen i Sverige
Att köpa kommersiella fastigheter i Sverige innebär flera steg: hitta rätt objekt, lägga bud och genomföra en noggrann granskning. Detta säkerställer att köpet sker på ett tryggt sätt.
Hitta fastigheter och mäklare
Många kommersiella fastigheter marknadsförs inte offentligt, vilket gör processen mer utmanande. För att hitta rätt fastighet kan du:
Kontakta företag som är specialiserade på kommersiella fastigheter.
Anlita en transaktionsrådgivare för att navigera marknaden.
Genomföra en noggrann marknadsanalys av det aktuella området.
Använd Lokasas portal för att hitta det största utbudet av online annonser samt få erbjudande av off-market objekt via våran pro tjänst.
En stor del av fastighetstransaktionerna sker genom företagsförvärv där fastigheten ingår som en del av köpet. När du identifierat ett intressant objekt är nästa steg att förbereda ett konkurrenskraftigt bud.
Lägga bud
När du har hittat rätt fastighet är det dags att lägga ett genomtänkt bud. Till skillnad från bostadsköp innehåller budet ofta fler detaljer. Det bör inkludera:
Köpesumma och betalningsvillkor.
Tidsplan för due diligence.
Villkor för övertagande.
Eventuella förbehåll.
Om budet accepteras går processen vidare till en omfattande granskning.
Slutföra affären
Efter att budet har godkänts inleds en grundlig due diligence som består av tre huvuddelar:
1.Teknisk undersökning
Byggnadens skick kontrolleras, inklusive ventilationssystem, tekniska installationer och andra viktiga funktioner.
2.Juridisk genomgång
Här granskas hyresavtal, fastighetens rättigheter och skyldigheter samt frågor som rör moms och skatter.
3.Ekonomisk analys
Den ekonomiska delen fokuserar på driftkostnader, hyresintäkter och framtida investeringsbehov.
Denna process är mer tidskrävande än vid köp av bostäder, eftersom kommersiella fastigheter ofta är mer komplexa. Var förberedd på att processen kan ta tid och tveka inte att anlita experter vid behov.
3. Betalning och finansiering
Banklån
Banklån är den vanligaste typen av finansiering för företagsfastigheter i Sverige. De största bankerna – Nordea, Handelsbanken, SEB och Swedbank – erbjuder olika lånealternativ för kommersiella fastigheter.
Vanligtvis kan du låna mellan 60–75% av fastighetens marknadsvärde. Den resterande delen behöver täckas med eget kapital eller andra finansieringskällor.
Grundläggande krav för banklån:
Stabil inkomst och god kreditvärdighet
Förmåga att tydligt visa återbetalningskapacitet
Dokumentation som styrker varifrån pengarna kommer
Bankkonto hos den aktuella banken
Registrering i svenska folkbokföringen (krävs av vissa banker)
Förutom banklån finns det andra finansieringsalternativ att överväga.
Alternativa finansieringsformer
Det finns flera sätt att komplettera ett banklån:
Almi Företagspartner: Statligt ägda Almi erbjuder lån till företag oavsett bolagsform, ofta i samarbete med banker [2].
Byggnadskreditiv: Perfekt för nybyggnation eller omfattande renoveringar. Detta kreditiv kan senare omvandlas till ett fastighetslån.
Gröna lån: För projekt som fokuserar på miljövänliga och energieffektiva lösningar, exempelvis:
Installation av solpaneler
Energieffektiviseringar
Implementering av smarta energisystem
Dessutom finns statliga stöd och EU-bidrag för energieffektiviserande åtgärder i kommersiella fastigheter. För aktuell information om bidrag och skattelättnader, kontakta Boverket.
4. Juridiska krav
Besiktning och dokumentation
När du köper en företagsfastighet är det viktigt att noggrant granska både fastighetens skick och dess dokumentation. Enligt Jordabalken (1970:994) är säljaren skyldig att tillhandahålla alla relevanta handlingar som rör fastigheten.
Viktiga dokument att kontrollera:
Fastighetsutdrag
Ritningar
Bygglov
Miljörapporter
Energideklaration
Driftkostnader
Det är starkt rekommenderat att anlita en professionell besiktningsman för att identifiera eventuella problem eller risker innan köpet genomförs. När dokumentationen är på plats kan du gå vidare och sätta dig in i de lagar och rättigheter som gäller.
Fastighetslagstiftning
Efter att ha granskat dokumentationen är nästa steg att förstå de lagar som reglerar fastighetsöverlåtelser. Jordabalken är den centrala lagen för fastighetsrätt i Sverige och omfattar bland annat:
Fastighetsgränser
Grannelagsrätt
Överlåtelse av fastigheter
Servitut och nyttjanderätter
Köpehandlingen är det viktigaste dokumentet vid en fastighetsöverlåtelse. Den ska innehålla köpeskilling, säljarens överlåtelseförklaring och underskrifter från båda parter. Detta dokument är avgörande för att affären ska vara juridiskt bindande.
"Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen." - Jordabalk (1970:994)
Skatteregler
Skatteregler är en viktig del av fastighetsköp och varierar beroende på om köparen är ett företag eller en privatperson samt hur fastigheten ska användas.
Att tänka på kring skatter:
Stämpelskatt baseras på det högsta av köpeskilling eller taxeringsvärde.
Kostnader för underhåll, drift och ränta är avdragsgilla.
Frivillig momsskyldighet kan bli aktuellt vid uthyrning.
Att sätta rätt marknadsvärde på en företagsfastighet kräver en noggrann analys av flera faktorer. Den viktigaste är fastighetens drift- och underhållsnetto, som beräknas som skillnaden mellan hyresintäkter och kostnader.
För en effektiv marknadsanalys bör du:
Räkna ut driftnettot
Identifiera marknadens avkastningskrav för den aktuella fastighetstypen
Undersöka fastighetens läge och potential för utveckling
Olika typer av fastigheter har olika avkastningskrav, beroende på hur stabila hyresintäkterna bedöms vara. Till exempel tenderar bostads- och samhällsfastigheter att ha lägre avkastningskrav än industrifastigheter. En noggrant genomförd marknadsanalys är avgörande för att få fram en korrekt värdering.
Professionell värdering
När marknadsanalysen är klar kan en auktoriserad värderingsman fastställa och justera fastighetens värde. I Sverige baseras professionella värderingar på genomförda transaktioner och vad köpare faktiskt är villiga att betala.
Värderingsprocessen omfattar bland annat:
Direktavkastning
Hyra per kvadratmeter
Brutto- och nettokapitaliseringsfaktor
Taxeringsvärde i relation till köpeskilling
Auktoriserade värderingsmän, godkända av Samhällsbyggarna, måste uppfylla strikta krav på kompetens och vidareutbildning. Detta gör att deras värderingar accepteras av banker och i rättsliga sammanhang. De har också aktuell marknadskännedom, en djup förståelse för fastighetsmarknaden, samt kunskap om relevanta lagar och regler. Dessutom kan de tolka detaljplaner och hyresavtal på ett kvalificerat sätt.
För att minska riskerna och säkerställa en rättvis värdering är det klokt att anlita en transaktionsrådgivare vid köp av företagsfastighet. Detta är särskilt viktigt eftersom många kommersiella fastighetstransaktioner sker utan tillräcklig dataanalys, vilket kan påverka priset på marknaden.
6. Vanliga risker och lösningar
Marknadsrisker
När du investerar i företagsfastigheter är det viktigt att vara medveten om marknadsrelaterade risker som kan påverka avkastningen. En central risk är vakansrisken - tomma lokaler leder till förlorade intäkter och kan sänka fastighetens värde.
Ränteläget spelar också en stor roll. Högre räntor innebär högre finansieringskostnader, vilket kan pressa fastighetsvärden och minska investeringsintresset. För att hantera dessa risker kan du satsa på långsiktiga hyresavtal, regelbunden marknadsanalys och en tydlig strategi för att minimera vakanser.
Fastighetskostnader
Drift- och underhållskostnader är en stor del av de totala utgifterna för en fastighet. Att förstå skillnaden mellan hyresintäkter och dessa kostnader är avgörande för att kunna bedöma fastighetens verkliga lönsamhet.
Här är några vanliga kostnadsposter:
Driftkostnader: Löpande utgifter
El, värme, vatten, fastighetsskötsel
Underhållskostnader: Periodiskt underhåll
Byggnadens ålder, skick, användning
Tekniska kontroller: Obligatoriska besiktningar
OVK, brandskydd, elsäkerhet
För att hålla kostnaderna under kontroll krävs en tydlig riskstrategi och noggrann planering.
Riskhantering
En effektiv riskhantering bygger på att ha en bra överblick över fasta kostnader och potentiella problemområden. Att anlita en transaktionsrådgivare kan vara ett bra sätt att identifiera och förebygga risker.
Några viktiga åtgärder för att hantera risker:
Teknisk due diligence
Genomför grundliga tekniska besiktningar, som OVK och andra obligatoriska kontroller, för att få en tydlig bild av fastighetens skick och framtida underhållsbehov.
Finansiell säkerhet
Säkerställ en stabil finansiering och se till att ha tillräckligt eget kapital för att hantera oförutsedda utgifter.
Hyresgästanalys
Granska hyresgästers ekonomiska situation och branschens framtidsutsikter för att säkerställa stabila och pålitliga hyresintäkter.
7. Skatteinformation
Här går vi igenom de viktigaste skattereglerna för köp och ägande av företagsfastigheter.
Fastighetsskatt
Som ägare av en företagsfastighet i Sverige är du skyldig att betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift. Den som är registrerad som ägare den 1 januari blir ansvarig för hela årets skatt, även om fastigheten säljs senare under året (Skatteverket).
I april skickar Skatteverket ut en förtryckt deklaration. Denna innehåller fastighetens taxeringsvärde, beräkningsprocentsats och en preliminär beräkning av skatten. Det är viktigt att noga kontrollera dessa uppgifter och om något är felaktigt, rapportera detta till Skatteverket.
Försäljningsskatt
Vid köp av en företagsfastighet tillkommer stämpelskatt. Hur mycket som ska betalas beror på köparens juridiska form:
Exempel: På kostnad vid köp av en fastighet för 10 MSEK
Aktiebolag
Stämpelskattesats: 4,25% -> 425 000 kr
Privatperson/BRF
Stämpelskattesats: 1,5% -> 150 000 kr
Stämpelskatten baseras på antingen köpeskillingen eller taxeringsvärdet, beroende på vilket av dessa som är högst.
8. Marknadsanalys
Lokala marknader
För att förstå den lokala fastighetsmarknaden behöver du titta närmare på viktiga faktorer.
För att få en djupare förståelse för marknaden kan du:
Analysera vakansgrader och hyresnivåer i specifika områden
Undersöka lokala utvecklingsplaner och större infrastrukturprojekt
Granska demografiska trender och företagsnärvaro i regionen
Faktorer som påverkar marknaden inkluderar:
Ekonomiska indikatorer: Räntor, inflation och BNP-tillväxt
Branschtrender: E-handelns ökande betydelse för logistikfastigheter
Politiska beslut: Nya regler och skatteförändringar
Teknologi: Utvecklingen av datacenter och dess påverkan på industrifastigheter
För att göra en djupgående analys av marknaden är det en bra idé att använda professionella verktyg och tjänster
9. Löpande kostnader
Grundläggande kostnader
När du planerar för driftskostnader är det viktigt att inkludera utgifter för fastighetsskötsel, teknisk förvaltning, energi och uppvärmning samt vatten- och avlopp. Hur stora dessa kostnader blir beror på fastighetens storlek, ålder, skick och lokala förhållanden.
För att hålla kostnaderna under kontroll kan du överväga följande åtgärder:
Installera moderna styrsystem för effektivare energianvändning
Byta till LED-belysning med närvarostyrning
Utföra regelbundna energibesiktningar
Arbeta med förebyggande underhåll för att undvika större reparationer
Teknisk förvaltning är också avgörande för att hålla fastighetens system – som värme, ventilation, el och hissar – i gott skick.
Utöver dessa driftskostnader tillkommer vissa obligatoriska betalningar.
Obligatoriska betalningar
Du behöver också ta hänsyn till följande återkommande utgifter:
Fastighetsförsäkring: Premien baseras på fastighetens värde och riskprofil.
VA-avgifter: Består ofta av både fasta och rörliga kostnader.
Sophämtningsavgifter: Avgifter som tas ut av kommunen.
För att hålla ordning på ekonomin är det viktigt att arbeta med:
Löpande bokföring
Budgetering och planering av likviditet
Årsredovisningar och skattedeklarationer
Administration av hyresaviseringar och hantering av eventuella inkassokrav
Med en strukturerad teknisk och ekonomisk förvaltning kan du som fastighetsägare få bättre kontroll över utgifterna och samtidigt bevara fastighetens värde på lång sikt.
10. Hjälp och information
När du har bedömt riskerna och kostnaderna är det viktigt att ha rätt stöd för att säkerställa en trygg fastighetstransaktion.
Lokasa fastighetssökning
Lokasa erbjuder en plattform för att söka efter företagsfastigheter över hela Sverige. Här kan du dra nytta av:
En omfattande databas med kommersiella fastigheter
Djupgående marknadsdata och analyser
Professionella visningstjänster
Rådgivning från experter inom fastighetsbranschen
För att göra din sökning mer effektiv kan du använda avancerade sökfilter som:
Fastighetstyp (t.ex. kontor, lager, butik)
Geografiskt läge
Prisintervall
Storlek i kvadratmeter
Specifika krav eller önskemål
Att kombinera dessa verktyg med rätt expertis kan göra stor skillnad i resultatet av din fastighetstransaktion.
Professionell hjälp
Att anlita rätt experter är en viktig del av processen när du köper företagsfastigheter. Här är några nyckelpersoner att överväga:
Fastighetskonsult
Hjälper till med rådgivning och fastighetsvärdering
Stöd vid förhandling av köpeavtal
Genomförande av due diligence
Ger marknadsinsikter
Juridisk expertis
Granskar köpekontrakt och säkerställer att allt är i linje med lagen
Hanterar överlåtelseprocessen
Identifierar och minimerar juridiska risker
Teknisk besiktningsman
Utför en noggrann besiktning av fastigheten
Bedömer behov av renoveringar
Ger uppskattningar för framtida underhållskostnader
För att få bästa möjliga stöd, tänk på följande:
Kontakta flera rådgivare för att jämföra deras expertis
Be om referenser från tidigare kunder
Välj specialister med erfarenhet inom kommersiella fastigheter
Kom överens om uppdragets omfattning och kostnader skriftligen
Genom att använda både digitala verktyg och professionell hjälp kan du skapa de bästa förutsättningarna för en säker och framgångsrik fastighetsaffär.
