Guide: Så Värderar Du Din Kommersiella Fastighet

Vad påverkar värdet på Kommersiella Fastigheter?

Värdet på kommersiella fastigheter styrs av flera faktorer som samverkar. För att kunna göra en korrekt värdering är det viktigt att förstå dessa aspekter. Här är de viktigaste områdena att ha koll på.

Marknadsläge och ekonomiska förhållanden

Lokala och nationella ekonomiska faktorer spelar stor roll för värdet på svenska kommersiella fastigheter. Enligt Property Investor Confidence Index, som har funnits sedan 2008, är marknadens känsla en avgörande faktor för värdering. Cushman & Wakefield MarketBeat lyfter fram att sektorer som kontor, handel och logistik påverkas av dessa ekonomiska trender. Ett exempel är hur e-handelns snabba tillväxt har förändrat förutsättningarna för handels- och logistikfastigheter.

Men det är inte bara marknadens tillstånd som spelar roll – fastighetens egna egenskaper är också avgörande.

Fysiska egenskaper

Fastighetens fysiska attribut har en direkt inverkan på dess värde. Här är några viktiga punkter:

• Läge: Påverkar både tillgänglighet och attraktivitet för potentiella hyresgäster.
• Storlek: Avgör hur mycket yta som kan hyras ut och därmed potentiella hyresintäkter.
• Skick: Påverkar driftkostnader och behov av underhåll.
• Utvecklingsmöjligheter: Möjligheten att bygga ut eller förändra fastigheten kan öka dess värde.

Hyresintäkter och ekonomisk potential

Hyresintäkter är en central del av värderingen för kommersiella fastigheter. Stabilitet i hyresflödet, särskilt med långsiktiga avtal och pålitliga hyresgäster, gör fastigheten mer attraktiv för finansiering. En annan viktig faktor är drift- och underhållsnettot, som är skillnaden mellan hyresintäkter och kostnader. Detta netto används tillsammans med marknadens avkastningskrav för att beräkna fastighetens värde.

Regelverk och framtida utvecklingsplaner är också faktorer som påverkar värderingen.

Regleringar och lokal utveckling

Lokala regler och utvecklingsplaner kan ha stor inverkan på fastighetens värde. Detaljplaner styr hur fastigheten får användas och vilka utvecklingsmöjligheter som finns. Infrastrukturprojekt kan förbättra tillgängligheten och därmed göra fastigheten mer attraktiv.

Avkastningskraven varierar beroende på fastighetstyp – bostads- och samhällsfastigheter har oftast lägre krav än industrifastigheter, vilket påverkar värderingen ]. Dessutom kräver banker ofta att 30–50 % av fastighetens marknadsvärde finns som eget kapital för att bevilja finansiering.

3 huvudsakliga värderingsmetoder

Det finns tre vedertagna metoder som används för fastighetsvärdering. Valet av metod beror på fastighetens specifika egenskaper och den aktuella marknadssituationen.

Ortsprismetoden

Ortsprismetoden är den vanligaste metoden vid värdering av kommersiella fastigheter. Den bygger på att jämföra fastigheten med liknande objekt som nyligen sålts i samma område. För en rättvis bedömning bör du:

• Titta på försäljningar från de senaste 3–6 månaderna
• Jämföra minst tre fastigheter med liknande storlek, skick och användningsområde

Justeringar är viktiga för att ta hänsyn till skillnader. Till exempel kan en modern kontorsfastighet i centrala Stockholm inte jämföras direkt med en äldre fastighet i förorten utan att beakta läge och byggnadens standard.

Avkastningsmetoden

Avkastningsmetoden passar bäst för fastigheter som ger hyresintäkter. Den bygger på två centrala faktorer:

• Driftnetto: Hyresintäkter minus driftkostnader
• Direktavkastningskrav: Den förväntade avkastningen på investeringen

Formeln är enkel: Fastighetens värde = Driftnetto / Direktavkastningskrav

Exempel: Om en kontorsfastighet genererar ett årligt driftnetto på 5 000 000 kr och direktavkastningskravet är 5 %, blir värdet: 5 000 000 / 0,05 = 100 000 000 kr

Produktionskostnadsmetoden

Den här metoden utgår från vad det skulle kosta att bygga en likvärdig fastighet idag, plus markvärdet. Avdrag görs för:

• Ålder och slitage
• Teknisk föråldring
• Funktionella begränsningar

Metoden används ofta för specialfastigheter eller när det saknas jämförbara objekt. Den är särskilt relevant för industriella fastigheter och byggnader med specifika användningsområden.

I praktiken kombineras ofta flera av dessa metoder för att få en så korrekt värdering som möjligt. Vilken metod eller kombination som används beror på fastighetens karaktär och den aktuella marknadsinformationen.

Analysera jämförbara fastigheter

Att studera liknande fastigheter kan ge dig en bättre förståelse för marknaden. Här är några faktorer att undersöka:

Faktorer

Läge: Demografi, in- och utflyttningstrender

Ekonomi: Hyresnivåer, driftkostnader, avkastning

Marknadstrender: Prisförändringar, vakansgrader

Fastighetens skick: Standard, renoveringsbehov

Med denna information kan du välja rätt värderingsmetod baserat på fastighetstyp och marknadsförhållanden.

Välj rätt värderingsmetod

Beroende på fastighetens användning kan olika metoder vara lämpliga:

• Kontors- och handelsfastigheter: Använd avkastningsmetoden för att beräkna driftnetto och direktavkastningskrav.
• Industrifastigheter: Kombinera produktionskostnadsmetoden och ortsprismetoden för en balanserad värdering.
• Specialfastigheter: Använd produktionskostnadsmetoden, justerad för ålder och funktion.

Dessa metoder ger en stabil grund för din värdering. Vid behov kan en expert komplettera processen.

När ska du anlita en auktoriserad värderare?

I vissa fall är det klokt att ta hjälp av en auktoriserad värderare, till exempel:

• Vid stora transaktioner.
• För komplexa fastigheter med flera användningsområden.
• När värderingen krävs för finansiering.
• Vid juridiska tvister.

En auktoriserad värderare kan ge en professionell och objektiv bedömning som uppfyller alla marknadskrav. Detta är särskilt viktigt när precision och trovärdighet är avgörande.

Så ökar du värdet på din Kommersiella Fastighet

När du har fastställt värdet på din fastighet kan du förbättra dess marknadsvärde genom att göra välplanerade uppgraderingar.

Förbättringar som gör skillnad

Satsa på uppgraderingar som kan ge långsiktig avkastning:

• Energieffektivisering: Installera moderna värmesystem och LED-belysning.
• Exteriöra förbättringar: Ge fasaden och entréområden en uppfräschning.
• Tekniska uppgraderingar: Förbättra ventilation och implementera digitala kommunikationssystem.
• Miljöcertifieringar: Satsa på certifieringar som gör fastigheten mer attraktiv.

Optimera dina hyresavtal

Bra hyresavtal är en nyckel till framgång:

Fokusområde -> Åtgärd -> Effekt

1. Hyresgästval -> Välj stabila företag -> Säkrare intäkter
2. Avtalslängd -> Skriv längre avtal -> Stabilt kassaflöde
3. Hyresvillkor -> Inför indexjusteringar -> Skydd mot inflation
4. Underhållsansvar -> Klargör ansvarsfördelning -> Färre konflikter

Genom att prioritera stabila hyresgäster och teckna långsiktiga avtal kan du säkerställa en jämn intäktsström. Detta stärker fastighetens värde över tid.

Ta hjälp av marknadsdata

Marknadsdata är mer än siffror – det är ett verktyg som hjälper dig fatta smartare och mer lönsamma beslut. Genom att förstå hur marknaden rör sig kan du positionera dina lokaler rätt, attrahera rätt hyresgäster och minska riskerna. Här är några exempel på hur du kan använda data i praktiken:

• Granska hyresstatistik för att sätta konkurrenskraftiga hyresnivåer och undvika att stå tom.
• Följ demografiska förändringar för att anpassa lokalutbudet efter nya behov och trender.
• Analysera vakansnivåer för att finjustera uthyrningsstrategin och maximera beläggningen.

Med Lokasa Pro får du tillgång till aktuell marknadsdata och insikter som gör det enkelt att fatta rätt beslut – snabbt och med större precision.

👉 Upptäck Lokasa Pro idag och se hur data kan arbeta för dig.

Slutsats

Våra metoder visar att en korrekt fastighetsvärdering bygger på en kombination av expertkunskap och aktuell marknadsdata. För att göra en professionell värdering behöver du tillgång till detaljerad information om hyresnivåer, avkastning, driftkostnader och andra faktorer som påverkar marknaden.

I en snabbt föränderlig fastighetsmarknad är det viktigt att balansera beprövade värderingsmetoder med uppdaterad marknadsinformation. Detta ger en stabil grund för beslut som tar hänsyn till både nuvarande marknadsförhållanden och lokala möjligheter. Med rätt verktyg och kunskap kan du bedöma en fastighets egenskaper och marknadspotential mer effektivt, vilket förbättrar dina förutsättningar vid transaktioner.